Czy rolnicy uzyskają jeszcze kredyt w banku?

W dniu wczorajszym zaczęła obowiązywać ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. O powyższej ustawie powiedziano już wiele. Zapewne jeszcze więcej będzie powiedziane niebawem, gdy ludzie zaczną odczuwać jej skutki. Chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt tej ustawy, który chyba nie został szerzej omówiony. Mianowicie zmiany te będą miały niebagatelny wpływ na możliwość zaciągania zobowiązań przez rolników i nie tylko…

W artykule 68 ustawy o księgach wieczystych dodano ust. 2a o następującym brzmieniu: „Suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. 585) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.”


W wyżej wskazanym przepisie przez nieruchomość rolną, należy rozumieć każdą nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości które zostały przeznaczone w planie zagospodarowanie przestrzennego na cele inne niż rolne. Tak więc tą definicją objęta jest zdecydowana większość nieruchomości w tym kraju. W myśl powyższej ustawy, grunt o powierzchni 2,5 tys. m2, położny w granicach miasta, na którym można utworzyć np. sad, jest co do zasady nieruchomością rolną, jeżeli nie sporządzono dla tej nieruchomości planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciel przedmiotowej nieruchomości będzie mógł dokonać jej sprzedaży bez ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ustawy tej nie stosuje się do nieruchomości mniejszych niż 0,3ha), ale nie będzie mógł ustanowić na tej nieruchomości hipoteki wyższej niż jej wartość rynkowa. Wskazać należy, iż w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, w ustaleniu, czy nieruchomość jest lub może być wykorzystana na cele rolne, pomocne mogą okazać się wpisy w ewidencji gruntów, ale nie muszą mieć one charakteru decydującego.

Osoba składająca wniosek o wpis hipoteki na nieruchomości rolnej, będzie zobowiązana dołączyć do niego operat szacunkowy sporządzony dla tej nieruchomości. Proszę zwrócić uwagę, iż wartość hipoteki nie może przewyższać wartości nieruchomości na dzień ustanowienia hipoteki. Dniem ustanowienia hipoteki jest dzień jej wpisu przez sąd. W związku z tym, przyjmując literalną wykładnię tego przepisu, operat musi być ważny w dniu dokonywania wpisu przez sąd. Wydaje się jednak, iż operat ważny w dniu złożenia wniosku o wpis hipoteki, powinien być honorowany przez sądy, gdyż wnioskodawca, na dzień składania wniosku nie jest w stanie przewidzieć jak długo będzie rozpatrywany jego wniosek, a tym samym, jak długo po złożeniu wniosku operat winien zachować aktualność. Niemniej, wszystko będzie w tym względzie zależeć od orzecznictwa sądów. Jednak jakie by ono nie było, to i tak wzrosną koszty uzyskiwania kredytów, gdyż banki do tej pory nie zawsze żądały przedstawiania aktualnych operatów.

Możliwe jest przyjęcie dwóch różnych interpretacji omawianego przepisu. Zgodnie z pierwszą możliwością, przyjmując za punkt wyjścia wykładnię językową, kwota danej hipoteki nie będzie mogła być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości rolnej, na której jest ustanawiana. Można jednak ustanowić na nieruchomości rolnej kilka hipotek, każda w kwocie równej wartości tej nieruchomości. Drugą interpretacje można oprzeć na wykładni celowościowej tego przepisu. Wydaje się, że projektodawca chciał uniemożliwić jakiekolwiek obciążenie nieruchomości rolnej ponad jej wartość, a więc ażeby suma wszystkich hipotek nie przewyższała wartości nieruchomości rolnej. Jednakże taki cel zmiany nie wynika wprost z uzasadnienia projektodawcy. Wydaje się, iż sądy powinny opowiedzieć się za pierwszą z możliwości interpretowania wspomnianego przepisu, ale to są tylko przypuszczenia. W związku z brakiem pewności o jaką treść przepisu chodziło posłom, część banków ze względów ostrożności, może stanąć na drugim stanowisku.

Banki żądają ustanowienia hipoteki co do zasady w wysokości 150% kwoty kapitału kredytu albo wyższej. Spowodowane jest to tym, iż hipoteka oprócz kapitału zabezpiecza również odsetki, koszty postępowania oraz inne wierzytelności uboczne. W konsekwencji może się okazać, że każda osoba posiadająca nieruchomość rolną (w powyższym rozumieniu) będzie miała problem z uzyskaniem kredytu wyższego niż 50% wartości nieruchomości zaoferowanej na zabezpieczenie, chyba, że osoba taka zaoferuje dodatkową formę zabezpieczenia.

Dodatkowo należy wziąć pod uwagę zmiany wprowadzane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego na podstawie których znacznie ograniczono możliwość nabycia nieruchomości rolnych. Co prawda ustawodawca wyłączył spod stosowania ww. ustawy niektóre nieruchomości rolne, ale wyjątki te są bardzo nieliczne i sprowadzają się głównie do nieruchomości rolnych:
1) mniejszych niż 0,3 ha;
2) zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 909, 1338 i 1695);
3) które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Nieruchomość rolną, co do zasady, będzie mógł nabyć rolnik indywidualny, osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działająca na jego rzecz Agencja Nieruchomości Rolnych oraz osoby prawne, działające na podstawie ustawy o związkach zawodowych.
Tak zawężony krąg potencjalnych nabywców nieruchomości, wbrew zaklinaniom rzeczywistości przez partię rządzącą, musi doprowadzić do znacznego spadku cen nieruchomości rolnych (nie jestem ekonomistą, ale moim zdaniem kłania się podstawowe prawo pobytu i podaży).

W związku z powyższymi ograniczeniami wszelkie nieruchomości rolne, a w szczególności te, co do których wprowadzono ograniczenia związane z ich nabywaniem, przestaną być atrakcyjną formą zabezpieczenia dla banków. Rolnicy mogą mieć problemy z uzyskiwaniem kredytów przeznaczonych na rozwój gospodarstw, gdyż zabezpieczenie przedstawiane przez nich będzie miało niewielką wartość (ziemia, którą sprzedać w postępowaniu egzekucyjnym będzie bardzo trudno, maszyny, których wartość bardzo szybko spada). Co więcej problem z uzyskaniem kredytu będą miały osoby, które posiadają np. 2 tys. m2 ziemi położonej pod miastem dla której nie sporządzono planu. Taka nieruchomość przez pierwszy okres funkcjonowania ustawy również będzie mało atrakcyjnym zabezpieczeniem dla banków, gdyż co do zasady będzie mogła być ona wykorzystywana na cele rolne, a więc bank będzie mógł ustanowić hipotekę do jej wartości rynkowej a budowa domu, co do zasady, kosztuje znacznie więcej aniżeli warta jest ziemia położona pod miastem.

Jestem ciekawy jaki wpływ będzie miała ta ustawa w dłuższej perspektywie na kondycje finansową banków, a tym samym na utrzymanie dotychczasowego zatrudnienia, w kontekście kredytów, które zostały już udzielone i zabezpieczone na nieruchomościach rolnych, których w trakcie egzekucji praktycznie nie da się sprzedać. Ciekawi mnie również jak zachowają się kredytobiorcy, którzy zabezpieczyli kredyty na takich nieruchomościach. Czy przestaną spłacać kredyty, bo stwierdzą, że bank i tak nie sprzeda ich ziemi bo nie będzie miał kto jej kupić, a sam jej przejąć nie będzie mógł. Czy też będą je sumiennie spłacać…

Kończąc już te rozważania, ciekawią mnie jeszcze dwie kwestie. Czy ustawodawca miał te wszystkie konsekwencje wprowadzenia omawianej ustawy na względzie? Jeżeli odpowiemy na to pytanie twierdząco, to nasuwa się pytanie, kto na tych wszystkich zmianach zyska i kto będzie udzielał kredytów z tak niepewnym i ryzykownym zabezpieczeniem? Te pytania pozostawiam otwarte. Nie wiem tylko czy są na nie dobre odpowiedzi.
Trwa ładowanie komentarzy...